Hypotheken en huizenmarkt

Posted On 8 november 2024

Bestaande koopwoningen zijn gemiddeld 11,2 procent duurder geworden dan in augustus vorig jaar. Dat is de grootste prijsstijging in twee jaar tijd. De nieuwe coalitie heeft in het programakkoord opgenomen dat er structureel 100.000 nieuwe woningen per jaar bij moeten komen, door onder meer meer grond om te bouwen en beschikbaar te stellen. “Straatje erbij’, binnenstedelijk en buitenstedelijk”. Ook moeten procedures om te kunnen bouwen worden versneld. Voor mensen die al een huis hebben, wil de coalitie de huurverhoging (in de sociale huur) inperken. Van nieuwbouw moet minimaal 30 procent gemiddeld voor sociale huur zijn. Voor huizenbezitters wordt de stijging van de onroerende zaakbelasting gemaximeerd. De nieuwe coalitie wil ook niet dat er getornd wordt aan de hypotheekrenteaftrek. 

48 projecten uit 39 gemeenten en 2 regio’s krijgen een bijdrage uit de zesde ronde van de Woningbouwimpuls (Wbi). Het ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijksrelaties trok hiervoor een bedrag uit van 177 miljoen euro, goed voor de versnelde realisatie van 28.828 woningen.  72% valt in de categorie ‘betaalbaar’. Dit zijn woningen in de sociale huursector, middenhuur en betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met lage- en middeninkomens. Voor de zomer krijgen afgewezen projecten nog een tweede kans. 

Zes bedrijven die modulaire kant-en-klare  woningen bouwen, kregen 25 april 2024 een typegoedkeuring. Met deze goedkeuring hoeven de woningen niet meer in elk project te worden getoetst aan de wettelijke vereisten. De vergunningverlening verloopt sneller en gemeenten hebben minder capaciteit nodig. Zo kan nieuwbouw sneller en goedkoper worden gerealiseerd. Martin van Rijn, voorzitter van Aedes, en Jacos van Zelst, programmadirecteur Versnelling tijdelijke huisvesting bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, reikten de typegoedkeuring uit.

Vanaf dinsdag 2 april 2024 kunnen gemeenten opnieuw een aanvraag indienen voor de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). De regeling is bedoeld voor gemeenten die in korte tijd meer sociale huurwoningen willen ontwikkelen en daarmee een bijdrage willen leveren aan het oplossen van het woningentekort. De SFT biedt financiële ondersteuning bij zowel het bouwen van flexwoningen als het transformeren van bestaande gebouwen in woningen. Gemeenten kunnen een aanvraag indienen tot en met woensdag 15 mei 2024. In totaal is er in deze tweede aanvraagronde een bedrag van €74 miljoen beschikbaar. Meer informatie over de regeling is gepubliceerd in de Staatscourant en staat op de website van RVO. 

Er zijn in Nederland meer dan 8 miljoen woningen. Het aantal woningen is sinds 1980 met meer dan de helft toegenomen. De prijzen van de woningen namen fors toe tot de kredietcrisis in 2008 omdat de vraag naar woningen groter was dan het aanbod. In maart 2024 lagen de prijzen gemiddeld 5,4 procent hoger dan in maart 2023. Maand op maand stegen de prijzen met 0,7 procent. Ook werden er relatief maar weinig goedkopere woningen gebouwd in de afgelopen periode. Starters op de woningmarkt kunnen daardoor steeds moeilijker een woning kopen. Er werden in de laatste drie maanden van 2023 iets meer nieuwbouwwoningen gekocht dan een jaar eerder. Ondanks de toename was het totale aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2023 het kleinste in de afgelopen vijf jaar. Huizenkopers betaalden afgelopen kwartaal 432.000 euro voor hun huis. Dat is ruim 9 procent meer dan een jaar eerder. 55 procent van de huizen wordt momenteel boven de vraagprijs verkocht. Dat is fors meer dan de 31 procent van een jaar eerder. Gemiddeld werd er 1,8 procent overboden. Het aanhoudende tekort aan huizen speelt uiteraard een rol bij de stijgende prijzen. Maar ook de iets lagere hypotheekrente en de loonsverhogingen dragen bij aan een oververhitte woningmarkt. Het zorgt dat huizenkopers meer kunnen lenen en dus ook hoger kunnen bieden.

Koophuizen zijn vijf maal zo duur als in 1993.  Dertig jaar geleden kostten huizen nog omgerekend gemiddeld 80.000 euro en nu is dat 434.000 euro. Woningbezitters die met meerdere personen een huishouden vormen, zijn dit jaar jaar gemiddeld 30 euro meer kwijt aan gemeentelijke woonlasten dan vorig jaar. Dat is een stijging van 3,6 procent. In een kwart van de gemeenten gingen de woonlasten in 2023 met 50 euro of meer omhoog. De aanslag die een huiseigenaar ontvangt, bedraagt dan gemiddeld 887 euro. De onroerendezaakbelasting (ozb), afvalstoffen- en rioolheffing stegen overal flink. Vooral de onroerendezaakbelasting kent per Gemeente grote verschillen. Zo stijgt de ozb volgend jaar in sommige Gemeenten zelfs met tientallen procenten. Deze gemeenten hebben wel aangekondigd dat de hogere heffing wordt gecompenseerd met een verlaging van de waterschapslasten. Banken en hypothekers hebben hun rentes deze week verder verlaagd. De rentes zijn nu acht weken achter elkaar gezakt. Dat komt door de verlaagde rentes op de kapitaalmarkt. Sommige hypothekers lieten de rentes dit keer zelfs zakken met 0,2 tot 0,3 procentpunt en de meeste vragen nu minder dan 4 procent rente bij bepaalde hypotheken. Het gaat dan om vaste hypotheken met een looptijd van tien jaar met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hypotheekrente is de afgelopen weken gedaald naar het laagste punt van dit jaar (3,56%) en daalt nog steeds. (3,78 bij 10 jaar vast). Rabobank verwacht dat de prijzen van huizen sneller en meer zullen stijgen dan eerder verwacht. In juli werd voor het eerst weer een tweecijferige prijsstijging in de boeken gezet. Dit jaar verwachten ze een stijging van de huizenprijzen van 9,1% en volgend jaar zelfs van 10,7%. Het aantal transacties blijft onder druk staan door gebrek aan aanbod. Hoewel ze dit jaar een opleving van het aantal transacties hebben gezien, blijft het gebrek aan aanbod de doorstroming onder druk zetten; ze gaan uit van 197.000 transacties dit jaar en 186.000 volgend jaar

Meer dan de helft van de woningen in Nederland is kwetsbaar voor overstromingen, met potentieel grote schade tot gevolg, zo blijkt uit een rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving. In Limburg werd de totale schade na de overstromingen twee jaar geleden, waarbij rivieren door overvloedige regenval buiten de oevers traden, op 1,8 miljard euro geschat. Waar het gaat om funderingsproblematiek, blijkt uit schattingen dat in Nederland zo’n een miljoen woningen funderingsproblemen hebben of zullen ontwikkelen, waaronder één op de vier woningen van voor 1970.

De hypotheekschuld in Nederland was in 2022 al opgelopen tot 804 miljard euro. Het was voor het eerst dat de gezamenlijke hypotheekschuld uitkomt boven de grens van 800 miljard euro. Tussen 2011 en 2019 steeg de hypotheekschuld op jaarbasis 10 tot 15 miljard euro, dat gebeurt nu in één kwartaal. Dat komt vooral door de enorm gestegen huizenprijzen waardoor kopers hogere hypotheken moeten afsluiten.

Huizen zijn de afgelopen drie maanden 7,2 procent duurder geworden. In de afgelopen 29 jaar kwam zo’n scherpe stijging slechts één keer eerder voor. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers die makelaarsvereniging NVM donderdag heeft gepubliceerd.

Starters op de woningmarkt moesten de afgelopen maanden gemiddeld 42.000 euro aan eigen geld inbrengen om een huis te kunnen kopen. Voor doorstromers was dat 35.000 euro.

Nieuwe regels

De hypotheekregels zijn voor 2024 gewijzigd:

• De hypotheek voor een goed geïsoleerd huis kan tot wel 50.000 euro hoger worden.
• Alleenstaanden krijgen meer leenruimte
• Oud-studenten die meer studieschuld aflossen krijgen meer hypotheek.

Vanaf 1 januari 2024 is de maximale toegestane hypotheek voor huishoudens voor een deel afhankelijk van het energielabel van de woning. Voor de aanschaf van een woning met een beter label kan meer worden geleend dan voor een woning met een slecht energielabel. Dat bedrag varieert van 5.000 euro (voor label C,D) tot 50.000 euro (voor een zogenaamde nul-op-de-meter-woning) extra. Er mag dan ook meer geleend worden voor het verduurzamen van woningen met slechte labels. Het extra bedrag dat extra geleend mag worden voor energiebesparende maatregelen wisselt tussen de 10.000 en 20.000 euro (voor huizen met energielabels E,F,G).
Oud-studenten met een studielening moeten een hogere hypotheek aan kunnen gaan als ze extra hebben afgelost. Vanaf volgend jaar wordt de impact van een studielening op het afsluiten van een lening aangepast. Dit betekent dat er, in tegenstelling tot nu, dus niet meer gekeken wordt naar de oorspronkelijke hoogte van de studieschuld. De hoogte van de hypotheek wordt straks vastgesteld op basis van wat iemand maandelijks terugbetaalt. Wie al extra heeft afgelost op zijn studieschuld, kan daarmee dus meer lenen. Alleenstaanden met een inkomen van ten minste 28.000 euro kunnen straks 16.000 euro extra lenen.
Honderden huurders in Groningen bleken op basis van gefingeerde labels  al jaren te veel huur te betalen. Van 505 appartementen in Groningen is klopt het energielabel en dus ook de huurprijs niet. Het te hoge energielabel werd afgegeven door één en dezelfde gediplomeerde inspecteur. Intrekken van de foutieve labels zou vrijwel onmogelijk zijn. De inspecteur werd geschorst. Bij het onderzoek zijn twee huizen en twee bedrijfspanden, onder meer in Oost-Brabant, doorzocht. De man wordt verdacht van oplichting, fraude met energie labels van huizen en bedrijfspanden en het witwassen van het hiermee verdiende geld. Hij zou honderden valse labels hebben afgegeven. De verdachte is na zijn aanhouding verhoord en inmiddels weer vrijgelaten in afwachting van het opsporingsonderzoek door de Inlichtingen- en Opsporingsdienst van de Inspectie Leefomgeving en Transport (IOD-ILT). De inspectie kwam de fraude op het spoor na een een melding van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De RVO en enkele certificerende instellingen hebben aangifte gedaan tegen de verdachte. Waar de invallen precies gedaan zijn, maakt de inspectie niet bekend.

Huizenkopers tot 35 jaar kunnen gebruikmaken van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, mits de woning niet duurder is dan  510.000 en wanneer ze er zelf in gaan wonen. Nu heet de regeling een ‘startersvrijstelling’ te zijn, maar ook doorstromers komen ervoor in aanmerking, mits ze de vrijstelling niet eerder gebruikten en jong genoeg zijn.

Woningtekort

Op de markt is er een tekort ontstaan van zo’n 320.000 woningen. De prijs van koopwoningen is in de afgelopen 6 jaar met 40 procent gestegen. Een eigen huis is voor mensen met een middeninkomen relatief dan ook twee keer zo duur geworden vergeleken met de jaren 90. Een gemiddelde koopwoning kost in de randstad nu wel acht à negen keer het modale jaarsalaris. De gemiddelde woningprijs ligt nu ver boven de piek van 2008, maar dat geldt nog niet voor 282 gemeenten en acht provincies buiten de Randstad. In de Achterhoek ligt de gemiddelde huizenprijs nog steeds lager dan in 2008. In de Randstad rond Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen de verkoopprijzen flink hoger dan destijds. 340.000 woningbezitters staan nog op verlies, vooral in Oost en Zuiden Nederland, waar voor 120.000 respectievelijk 127.000 woningen de woningwaarde lager is dan de aankoopprijs. Het gaat voor de Randstad inmiddels zó goed op de woningmarkt, dat er voor kopers steeds minder te kiezen is. Het aanbod daalt daar hard. Amsterdam gaat het tekort aan woningen compenseren met de bouw van een compleet nieuw stadsdeel en dat zou in 2040 uiteindelijk 70.000 huizen op moeten leveren voor zo’n 150.000 mensen.

Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft in het eerste kwartaal van dit jaar 115.108 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is een stijging van ruim 26 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde woningwaarde is opgelopen naar 464.600 euro. De verwachting is dat de huizenprijzen in 2024 weer volop zullen stijgen, vanwege de gestegen lonen. In november waren er 15.146 woningtransacties. Dat is 6 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste elf maanden van dit jaar zijn er 171.767 woningen verkocht, dat is ruim 16 procent minder dan dezelfde periode in 2021. Een koopwoning kostte in november gemiddeld 423.124 euro. Om de beschikbaarheid van flexwoningen te stimuleren, kocht de overheid er tweeduizend, maar ook deze blijken niet te slijten want er staan er nog steeds negentienhonderd onverkocht in de opslag.

Behalve de verlaagde overdrachtsbelasting werd ook het NHG-grensbedrag en het maximale bedrag voor een hypotheek voor partners op basis van inkomen en studieschuld omhoog bijgesteld. Door de recente prijsstijgingen zien starters nauwelijks nog een mogelijkheid om een woning te bemachtigen. Door het beperkte aantal bouwvergunningen en de aanhoudende stikstofcrisis valt de bouw van nieuwe woningen de komende jaren erg tegen. In 2021 zijn er 9.455 nieuwe woningen gerealiseerd door het ombouwen van kantoren, winkels en fabrieken tot appartementen of andere woonruimte. Dat is het laagste aantal sinds zeven jaar. Het aantal woningen dat ontstaat door de ombouw is goed voor 10 procent van het totale aantal nieuwe woningen in 2021. In de afgelopen zeven jaar heeft het ombouwen van fabrieken, kantoren en winkels 76.000 woningen opgeleverd.

Alle Nederlandse woningen kregen vanaf 2021 een funderingslabel waarmee de staat van de fundering van het huis wordt aangegeven. Het label wordt opgenomen in taxatierapporten van huizen. Zo’n één miljoen van de 7,7 miljoen Nederlandse woningen dreigt te verzakken. Het funderingslabel bestaat uit dertien factoren, waaronder hoogte-, grondwater- en funderingsgegevens. De risicocategorieën lopen van A tot en met E. Een D of E-label betekent dat een koper of eigenaar onderzoek zou moeten (laten) doen. Een fundering vervangen of herstellen kost tussen de 30.000 euro tot wel een paar ton. De kosten liggen tussen de 800 en 1500 euro per vierkante meter.

Hypotheek en NHG

Vanaf 2025 stijgt de grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 435.000 naar 450.000 euro. De rente is na 30 jaar niet meer aftrekbaar voor de belastingen. In 2031 vervalt voor veel woningbezitters de renteaftrek. Sinds 2013 is voor het aflossingsvrije deel van de hypotheek de rente al niet meer aftrekbaar. Vrijwel alle geldverstrekkers begonnen vanaf half februari 2022 tot eind augustus 2023 de hypotheekrente stelselmatig te verhogen.

ZZP’ers moeten een hypotheekverstrekker de jaarcijfers van de laatste drie jaar voorleggen. De hoogte van de hypotheek wordt daarop gebaseerd. Sommige banken gaan uit van het gemiddelde, bij andere banken weegt de omzet van het laatste jaar zwaarder.

De Nederlandse Overheid stelde vanaf 2021 in totaal 295 miljoen euro beschikbaar voor woningbouw. Een eenmalige investering destijds van 95 miljoen en daarna tot 2030 structureel 100 miljoen. De Nederlandse huishoudens hebben de hoogste schulden in Europa. 61% van hen heeft een hypotheek of lening terwijl dit in de hele eurozone gemiddeld minder dan 30% is. Met een gemiddelde prijs van 288.000 euro leggen kopers nu 10,4 procent meer neer dan een jaar geleden. In de acht provincies buiten de Randstad ligt de gemiddelde huizenprijs nog onder het topniveau van vóór de huizencrisis. De Nederlandsche Bank (DNB)denkt dat het heffen van vermogensbelasting op koopwoningen deze verhitte huizenmarkt kan reguleren. Er waren eerder ook al voorstellen om woningbezit van beleggers aan te pakken met ruim 5 procent vermogensbelasting. Dit betekent dat er dan belasting moet worden betaald over geld waar je helemaal niet aan kunt komen. Voor huiseigenaren wordt wonen dan duurder. Mensen zullen het verhuizen naar een betere, vaak duurdere woning uitstellen.

De wet-Hillen, het belastingvoordeel voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost verdwijnt. Om de gevolgen van het schrappen te verzachten, is besloten om de afbouw over dertig jaar uit te smeren. In de wet Hillen uit 2005 staat dat het eigenwoningforfait voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost, vervalt. Hierdoor worden huiseigenaren met een grotendeels of helemaal afgeloste hypotheek niet langer anders behandeld dan overige woningbezitters.

Vanaf 2020 gaat de maximale hypotheekrenteaftrek al in stappen van 3 procentpunt versneld omlaag naar het basistarief in de inkomstenbelasting van 37,1%. De overdrachtsbelasting op de verkoop van woningen ging per 1 januari 2021 voor woningbeleggers omhoog van 2 naar 8%. De belasting kwam tegelijkertijd voor starters tussen de 18 en 35 jaar te vervallen. Voor 2023 wordt dit 10,4 procent. In de Voorjaarsnota kondigde de regering al een verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,1 procent aan. In de op Prinsjesdag gepresenteerde Miljoenennota kwam dat nog iets hoger uit. In de praktijk betekent dit wel dat mensen die een tweede huis willen kopen of een woning voor hun kind willen kopen ook het hogere tarief moeten gaan betalen meer belasting zullen moeten betalen. Ook pensioenfondsen en woningbouwcorporaties en vastgoed beleggers zijn de klos en zullen miljarden minder uit kunnen geven aan nieuwe woningen. In 2021 werd de overdrachtsbelasting verhoogd voor kopers van huizen die er niet zelf in gaan wonen. En in 2022 voerde de overheid de zogeheten opkoopbescherming in. Gemeenten kunnen nu wijken aanwijzen waar woningen onder een bepaalde woz-waarde niet gekocht mogen worden om deze vervolgens dan te verhuren.

Ruim een miljoen huiseigenaren lossen niet af op hun hypotheek, maar betalen alleen de rente door middel van een aflossingsvrije hypotheek. De schuld blijft hetzelfde, maar aan het einde van de looptijd moet het volledige hypotheekbedrag worden ingelost. Hierdoor blijft bij één op de zes eigenaren een restschuld over die ineens moet worden ingelost. In de praktijk blijkt dan een nieuwe hypotheek moeilijk of niet te krijgen, omdat bijvoorbeeld het inkomen is gedaald, of het huis minder waard is geworden. Een aflossingsvrije hypotheek mag tegenwoordig niet meer worden afgesloten zonder dat een deel ook wel wordt afgelost. Omdat er tijdens de gehele looptijd niet verplicht wordt afgelost, blijft de schuld en dus de rente aftrek hoog. Tegenwoordig is een gecombineerde lineaire of annuïteitenhypotheek gebruikelijk. In beide gevallen moet je maandelijks zowel je lening aflossen als rente betalen. Bij een annuïteitenhypotheek stijgen de maandlasten op het einde van de looptijd. Bij een lineaire hypotheek is dat andersom. Mensen die een inkomensdaling verwachten, bijvoorbeeld vanwege pensionering, kiezen eerder voor een lineaire hypotheek.

De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor meer dan de helft uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost. De woninghypotheekschuld is gestegen naar 669 miljard euro. De niet-hypothecaire schulden stegen naar 91 miljard euro. Circa 4 procent van de huizenbezitters in Nederland heeft moeite om aan de maandelijkse verplichting te voldoen. Het inkomen van de partner mag vanaf 2018 voor 70 % meetellen bij de hypotheekaanvraag.

Boeterente

Huiseigenaren betalen bij voortijdige aflossing tot wel 3.000 euro te veel aan boeterente aan hypotheekverstrekkers omdat er geen rekening gehouden wordt met het afgeloste deel en het deel dat boetevrije mag worden ingelost. Ook wordt er soms gerekend met een ongunstige rekenrente. De AFM komt daarom met vier nieuwe regels om de boeterente te berekenen. Sinds half juli zijn er ook al nieuwe Europese regels met betrekking tot het berekenen van boeterentes. Banken gingen uit van een verkeerde rentevaste periode waaraan een hogere rentevoet hangt. De stichting Oversluitclaim gaat procederen en het te veel betaalde boetbedrag terugvorderen. Het zou gaan om bijna 5 miljard euro. SNS bank wacht het proces niet af en gaat klanten die te veel hebben betaald nu al compenseren. ABN Amro en Rabobank verwachten elk 5 miljoen euro te moeten terugbetalen Bij ABN Amro gaat het om 15.000 klanten die mogelijk gecompenseerd worden, bij Rabobank om 10.000 huiseigenaren. Iedereen die te veel betaald heeft krijgt automatisch dat geld terug. Als banken dit niet doen, krijgen ze een boete van de AFM. Wanneer de boeterente is betaald bij rentemiddeling of wanneer vóór 14 juli 2016 de hypotheek is overgesloten dan doet AFM echter niets omdat pas kan worden opgetreden vanaf de datum dat de nieuwe regels zijn ingevoerd. Daarvóór ontbreekt een wettelijk kader. De Rabobank heeft een boete gekregen van 12 miljoen euro. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de bank regels overtreden bij het verstrekken van zogenoemde maatwerkhypotheken tussen medio 2019 en medio 2021. De Rabobank zou deze hebben verstrekt zonder goed te hebben gekeken of deze wel verantwoord waren voor klanten. Rabobank bestudeert het besluit en overweegt in beroep te gaan.

Banken houden vast aan eerder afgesloten meerjarig vastgezette hypotheken met rentes rond de 5%. Als er überhaupt al een mogelijkheid wordt geboden om de hypotheek met rentemiddeling om te zetten betaal je hiervoor behoorlijk hoge extra bank- en taxatie kosten. Bovendien krijg je minder belastingaftrek en moeten aflossingsvrije hypotheken (deels) worden overgezet in normale annuïteiten- of lineaire hypotheken. Het loont zelfs de moeite om het huis maar te verkopen en te verhuizen.

Achmea, Delta Lloyd, ING, Obvion en SNS laten klanten ook extra rente (‘risico-opslag’) betalen als de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag. Bij een spaarhypotheek wordt een reserve opgebouwd, waardoor het risico dat de klant zijn hypotheek niet kan aflossen steeds lager wordt en zelfs kan verdwijnen. Desondanks blijft de risico-opslag ook in stand bij verlenging van de rentevaste periode.

De hypotheekverstrekkers bieden alleen rentemiddeling aan voor klanten met een ongewijzigd inkomen. Is het inkomen in de tussentijd minder geworden dan kom je niet in aanmerking voor het oversluiten van je hypotheek. Heb je eenmaal rentemiddeling en wordt het huis voor het einde van de looptijd verkocht dan moet er alsnog een boeterente worden betaald.

Rabobank, ABN AMRO en ING hebben samen 53 procent en verzekeraars en pensioenfondsen 29 procent van de hypotheken in beheer.

Uitzendkrachten die langer dan één jaar in dienst zijn kunnen met een perspectiefverklaring ook een hypotheek aanvragen. De uitzendkrachten moeten wel aan dezelfde criteria voldoen als mensen met een vast contract. Klanten die hypotheekrente toe krijgen bij de Belgische bank Belfius moesten daar over zwijgen. Belfius heeft zich jarenlang verzet tegen het onder nul laten zakken van de hypotheekrente. Huiseigenaren die de zwijgplicht schenden moeten dat geld mét rente terugbetalen. In Nederland zijn ook huiseigenaren met een negatieve hypotheekrente en dat zijn hoofdzakelijk mensen met een ’euribor hypotheek’.

Crowdfunder Startup Jungo en Aegon hebben een nieuwe hypotheekvorm gelanceerd in de vorm van crowdfunding. Aegon financiert 80 procent van de hypotheeksom en de overige 20 procent wordt gecrowdfund. Het gecrowdfunde deel van de lening moet in acht jaar worden ingelost. Je kunt bij Jungo niet meer lenen dan bij een bank. Voordelen: Tot 0,2 procent lagere hypotheekrente; Onbeperkt aflossen met eigen middelen; Met name bij lange looptijd en hoge hypotheek voordelig; Familie en vrienden kunnen meefinancieren. Nadelen: Niet voor huizenkopers met Nationale Hypotheekgarantie; Geen tussentijdse renteverlaging bij waardestijging huis; Geen variabele rente mogelijk, alleen vaste voor 10, 20 of 30 jaar. Daarbij is de rente voor met name 10 jaar vast op het moment van lancering niet bepaald scherp; (Vooralsnog) niet voor zzp’ers, ondernemers, nieuwbouw, verbouwing of overbruggingskrediet.

Nationale Hypotheek Garantie

Heb je een hypotheek met NHG, dan neemt NHG je restschuld over en betaalt die aan de bank als je ooit door werkloosheid, scheiding of het overlijden van je partner je woning met verlies moet verkopen. Je betaalt hiervoor eenmalig een premie van 0,6 procent van het hypotheekbedrag. Maar vanwege die garantie krijg je van hypotheekverstrekkers korting op je rente. Daardoor zijn je maandlasten dus iets lager dan bij een hypotheek zonder NHG.

Vanaf 2024 stijgt de grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar 435.000 euro. En leen je extra om de woning te verduurzamen, dan kun je voortaan tot 461.100 euro lenen met NHG.  In 2023 was dit nog 405.000 euro. Woningeigenaren die energiebesparende maatregelen nemen, kunnen nog eens 6 procent extra lenen met een Nationale Hypotheek Garantie. Met een NHG op je hypotheek krijg je als koper voordeligere rentetarieven en zijn de maandlasten lager. Er wordt nu gekeken naar de verdiencapaciteit, ongeacht de contractvorm waarin je het inkomen hebt verdiend. Negen uitzendorganisaties geven vanaf januari een zogenoemde Perspectiefverklaring af aan de flexibele krachten. Deze verklaring vervangt de normale werkgeversverklaring die de bank nodig heeft om een hypotheek te kunnen verstrekken. Voor onbepaalde tijd wordt het ook weer mogelijk om belastingvrij voor een ander de hypotheek te betalen tot een maximum van een ton. Zo’n schenking mag gegeven worden aan eenieder die tussen de achttien en de veertig jaar is.

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis of het zelf laten bouwen van een huis is het belangrijk om op de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC-waarde) te letten en ervoor te zorgen dat je huis aan deze norm voldoet. Bij het meten van de EPC wordt gelet op de energie die gebruikt wordt voor de verwarming, water en verlichting. Een Nederlands huishouden verbruikt gemiddeld 3.500 kWh aan stroom. Dit komt neer op veertien zonnepanelen. Het aanleggen van zonnepanelen is een duurzame, milieuvriendelijke en veelgebruikte, maar kostbare keuze. Bovendien zijn bepaalde systemen te hacken en duurt de terugverdientijd tien jaar of langer. Op dit moment krijg je niet voor de terug levering van stroom nog hetzelfde terug als dat je betaalt voor de afname van stroom. De energiebedrijven hebben hier een leuk verdienmodel voor bedacht. Op 2 juni 2014 heeft minister Kamp al aangegeven dat de salderingsregeling na 2020 versoberd gaat worden. Veel leveranciers van zonnepanelen nemen in berekeningen veelal de afschrijving niet mee en vergeten gemakshalve de jaarlijkse vermindering van de opbrengst van de panelen. Sommige energiebedrijven proberen ook de saldering maandelijks te doen waardoor de eigenaar er sterk op achteruit gaat. Ook dient de omvormer na circa 10 tot 15 jaar vervangen te worden (als je geluk hebt en aanspraak kunt maken op je (Chinese) garantie. Als je dit allemaal meeneemt is het rendement op de investering circa 1 tot 6%. De BTW op de aanschaf van de gehele installatie kun je ook als particulier terugvorderen. In de landelijke gebieden worden de zonnepanelen inmiddels ontraden omdat het elektriciteitsnetwerk het niet aan kan. Bij het financieren van zonnepanelen met een verhoging van de hypotheek zijn de rentelasten vaak hoger dan de verdiensten.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat in uw belastingaangifte bij uw inkomen wordt opgeteld als u een koopwoning heeft die uw hoofdverblijf is. Het eigenwoningforfait is een percentage (meestal 0,75 procent) van de waarde van je huis. Je hypotheekrenteaftrek wordt berekend door het eigenwoningforfait af te trekken van de hypotheekrente die je jaarlijks betaalt. Van dat bedrag mag je dan weer een percentage aftrekken van de belasting.

Erfpacht

Bij erfpacht (canon) blijft de grond waarop je huis staat in handen van bijvoorbeeld de gemeente, Staatsbosbeheer of een particulier. Je betaalt een vast bedrag per jaar, de erfpachtcanon, om gebruik te mogen maken van het perceel. Het is vaak mogelijk om deze ‘huur’ in maandelijkse termijnen te betalen, maar je kunt deze ook voor enige tientallen jaren afkopen. Jaarlijks kost dit 5 procent van de grondwaarde. De canon is fiscaal aftrekbaar. De canon kan stijgen als de erfpachtperiode (meestal 49 of 99 jaar, soms korter) afloopt. Bovendien kun je als erfpachter geen vermogen over de grond opbouwen als die in waarde stijgt, omdat het niet jouw eigendom is. Hypotheekverstrekkers zijn vaak op hun hoede: bij aanvragen voor huizen waarop erfpacht rust, moet de looptijd van het contract gekoppeld zijn aan de economische looptijd van je hypotheek. In juni 2017 stemde een meerderheid van de Amsterdamse gemeenteraad in met een nieuw stelsel dat het afkopen van eeuwigdurend erfpacht mogelijk maakt. De stad telt 110.000 erfpachters, die nu gebruik kunnen maken van de overstapregeling. Het aanbod dat de gemeente doet zal gebaseerd zijn op de WOZ-waarde en de buurt waarin de woning staat. Huiseigenaren in Amsterdam hebben drie opties met betrekking tot de erfpacht: in één keer afkopen, in termijnen afkopen of in het huidige systeem blijven, met een mogelijk flink stijgende erfpachtcanon.

Hoger krediet

Het ministerie van Financiën heeft hypotheekverstrekkers en adviseurs voorgesteld om binnen de jaarlijks aanpassingen van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet het tweede inkomen vanaf 2017 voor 60% te laten meetellen in de hypotheekaanvraag. Nu is dat nog 50%. Verdien je bruto 25.000 euro per jaar, dan is de maximale hypotheek 100.905 euro. Rabobank en De Hypotheker beginnen een proef met een digitaal aanvraagproces. De inkomensgegevens worden opgevraagd bij uitkeringsinstantie UWV. Via de website mijnuwv.nl kan een document worden opgevraagd dat de werkgeversverklaring overbodig maakt. Abonnementen van smartphones van meer dan 250 euro moeten in de nabije toekomst worden aangemeld bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) en deze worden voortaan bij de maximale totaalschuld bij het afsluiten van een hypotheek meegeteld. Bij een maandelijkse afbetaalverplichting van 15 euro naast het abonnement kan dit resulteren in een 4000 euro lagere maximale hypotheek.

Oversluiten

Meestal ben je bij verhuizing niet vrij om boetevrij naar een andere bank over te stappen en ben je verplicht om al je andere bankzaken ook via die bank te doen. Een andere voorwaarde is dat de woning met NHG-garantie moet worden gekocht en dat kan alleen bij woningen die niet duurder zijn dan 245.000 euro, inclusief kosten koper. De lage rente gaat dus in veel gevallen niet op voor de woningen in Amsterdam, die in prijs gemiddeld veel duurder zijn. De toetsing voor het verlenen van de hypotheek wordt gebaseerd op een fictieve rente van 5%, zodat toekomstige renteverhogingen geen betalingsproblemen veroorzaakt. Hierdoor is het te lenen bedrag dus lager dan reëel mogelijk zou op het moment van de aanvraag

Banken hebben hun winstmarge op hypotheken weten te verdubbelen. De consument betaalt bij het afsluiten of herzien van een hypotheek van 200.000 euro maandelijks 175 euro bruto rente te veel. Vanwege de renteontwikkelingen zijn hypotheken een goudmijn voor investeerders. Daarom heeft Maple Financial Group uit Canada besloten om ook hypotheken aan te bieden via de Hypotheekshop en Huis & Hypotheek. Ook de hypotheek zelf wordt nu goedkoop (650 euro) en digitaal bemiddeld via hypotheek24.nl. Geheel online een hypotheek afsluiten kost ruim tweeduizend euro minder dan bij de reguliere bemiddelaars (2.500 tot 3.000 euro)

Om de woningmarkt door te laten stromen wordt de periode waarin de rente op de restschuld na verkoop van een huis aftrekbaar is, verlengd van tien tot vijftien jaar. Verlenging moet het makkelijker maken voor mensen met een restschuld om te verhuizen. Wie zijn oude huis niet verkocht krijgt, kan drie jaar de hypotheekrente aftrekken in plaats van twee jaar.

Onder water

Sinds 2016 noteert het BKR de restschulden van hypotheken met aparte coderingen. Deze worden niet meer als betalingsachterstand geregistreerd, maar apart als restschuld op de hypotheek. Zonder deze hercodering daalde het aantal wanbetalers met circa 5 procent. Sinds de crisis in 2008 neemt het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek fors toe. Het aantal huishoudens met een hoog risico op restschuld is een stuk minder. Begin 2020 ging het nog om ruim 577.000 huishoudens. Er zijn momenteel nog 70- tot 80.000 huishoudens die na hun pensionering of scheiding de hypotheeklasten niet meer kunnen betalen.

Om een woning te mogen verkopen of verhuren is er een energielabel nodig, dat wordt vastgesteld wanneer je online de woninggegevens hebt aangepast, bewijsstukken hebt aangeleverd en wanneer een erkend deskundige de gegevens heeft gecontroleerd aan de hand van een foto of een factuur. Het niet hebben van een (goed genoeg) label is van invloed op de verkoop en de verkoopprijs. Kopers kunnen de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek en financieren tegenwoordig ook hun restschuld mee binnen een nieuwe hypotheek met NHG.

Huren

Het aantal woningen in de private huursector is de afgelopen twee jaar gestegen met circa 67.000 huurhuizen naar nu ongeveer 1,2 miljoen. Vaste huurcontracten zijn per 1 juli 2024 weer de norm. Vanaf die datum geldt de Wet vaste huurcontracten. Dit geeft huurders meer zekerheid over hun woonsituatie. Voor specifieke groepen, zoals studenten, kan een huurcontract van bepaalde duur wel uitkomst bieden. Deze uitzonderingen staan in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Er zijn ruim 40.000 daklozen in Nederland. Daarnaast wonen ongeveer 60.000 mensen uit nood in vakantiewoningen en caravans of wonen bij familie of vrienden waar ze veelal op een bank moeten slapen. Vaak wonen uit nood ook meerdere gezinnen in één huis en zijn er veel starters die nog noodgedwongen thuis wonen en mensen die na een scheiding apart willen wonen maar dat niet kunnen. Veel van de woning worden beschikbaar gesteld voor vluchtelingen

De woonlasten van bijna 300.000 huurders stijgen ook door de invoering van een nieuw systeem om de huurtoeslag te berekenen. Het plan is om de maximale huurgrens voor de huurtoeslag te schrappen. Die grens ligt nu op 808,06. De huurtoeslag wordt dan volledig inkomensafhankelijk. De leeftijdsgrens gaat van 23 naar 21 jaar.

Het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend is gewijzigd. Vooral de WOZ-waarde van een woning telt mee bij het bepalen van de hoogte van de huur. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Nederland is voor 2023 vastgesteld op 369.000 euro. Dat is 16,4 procent hoger dan in 2022. Het puntensysteem, dat nu al geldt voor sociale sector woningen tot een huur van 880 euro, gaat in een nieuw voorstel van De Jonge ook gelden voor huurwoningen in de vrije sector tot een huur van 1123 euro (voor nieuwbouw 1235 euro)  Hoe groter, duurder, of beter geïsoleerd een huis is, hoe meer punten en hoe meer huur er dus kan worden gevraagd. Het systeem moet op termijn 300.000 huurders gemiddeld 190 euro per maand gaan schelen. Verhuurders van vrije sectorwoningen moeten mogelijk 6,4 miljard euro aan te veel geïnde huurinkomsten terugbetalen. Rechters oordeelden namelijk dat verhuurders jarenlang te hoge huren hebben gerekend en dat dat geld zou dan wellicht terug moeten.

Halverwege het jaar komt er voor een half miljoen huurders van corporatiewoningen verlichting. Voor huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum komt er een maximumbedrag van 575 euro. Dat is een verlaging van gemiddeld 57 euro.

Een gemiddelde huurwoning kost al 15,23 euro per vierkante meter. In Amsterdam worden huurprijzen gevraagd van ruim 20 euro per vierkante meter. Corporaties maken jaarlijks een winst van 23 procent en dat is zo’n 1.500 euro per huurwoning. De gemiddelde maandelijkse huurprijs ligt op zo’n 535 euro.

De gemiddelde huurprijs voor hele woningen is nu al meer dan 1.000 euro per maand. Tussen de € 700 en € 1000 per maand is er vrijwel geen aanbod van huurwoningen. Tussen de 75.000 tot 80.000 ouderen (75 jaar en ouder) kunnen vrijwel niet meer aan een huurwoning komen. Voor deze doelgroep is er de afgelopen jaren te weinig gebouwd. Aan huurwoningen in het middensegment bestaat al langer een tekort. Door een te hoog inkomen komen ze niet in aanmerking voor sociale huur, maar ze kunnen vanwege hun leeftijd en de strengere hypotheekeisen ook geen huis kopen. Het Woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) waarmee voor sociale huurwoningen de maximale huurprijs wordt vastgesteld, is per 1 oktober 2016 gewijzigd. Onder bepaalde voorwaarden mogen voor kleinere nieuwbouwappartementen en energiezuinige investeringen extra punten worden toegekend. De woningen zijn daardoor gemakkelijker boven de sociale huurgrens (710 euro) te verhuren. Minister Blok (Wonen) wil zo het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector stimuleren. De huurtoeslag ging dit jaar met 10,50 euro per maand omhoog. Sinds januari moeten huishoudens met een laag inkomen verplicht in goedkope woningen worden geplaatst waardoor alleen veel senioren nog in aanmerking komen voor het goedkope segment huurwoningen tot 586 euro per maand. Daarvan komen er jaarlijks slechts 11.000 vrij terwijl er er per jaar tussen de 15.000 en 20.000 van deze woningen nodig zijn. In 2022 was € 763,47 de maximale huur bij nieuwe verhuring van een sociale huurwoning. En sinds 2023 is dat € 808,06. 

Werken met een normhuur betekent dat huishoudens met een huur van 550 tot 763 euro er maandelijks 15 tot 105 euro op achteruit gaan. Gemiddeld krijgen zij minder toeslag en moeten ze dat bedrag dus zelf betalen tot wel 98 euro per maand. Het kabinet stelt voor om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Ook komen straks de servicekosten niet meer in aanmerking voor de berekening van de toeslag. Bijna twee derde van de huurtoeslagontvangers gaat er dan gemiddeld 29 euro per maand op achteruit. Dat blijkt uit het Wetsvoorstel Hervorming van de Huurtoeslag van minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. 

De vraag naar huurwoningen groeit omdat er minder koophuizen te huur worden gezet door de aantrekkende huizenmarkt en vanwege de toewijzing van woningen aan asielzoekers. De afgelopen vijf jaar is het aantal vluchtelingen dat recht heeft op een woning meer dan verdubbeld. Volgens een rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken verdwenen er tussen 2009 en 2015 262.400 ’gereguleerde corporatiewoningen’ o.a. door verkoop en verhoging van de huurprijzen. Corporaties bouwden een kleine 100.000 huurhuizen in de periode 2016-2020, maar daar tegenover werden er ongeveer 50.000 gesloopt en zo’n 65.000 verkocht. De ombouw van kantoren heeft  750.000 vierkante meter nieuwe woningen opgeleverd.

De Overheid wil de huren in de vrije sector voor mensen met een middeninkomen reguleren via het puntensysteem net als bij de sociale huursector. Dit puntensysteem geeft woningen punten aan de hand van bepaalde kenmerken, zoals de grootte en het aantal kamers. Woningen tot en met 144 punten zijn nu al beschermd. Deze mogen een maximale huurprijs van 763 euro hebben. De Overheid wil het puntensysteem oprekken tot ergens tussen de 1.000 euro (187 punten) en 1.250 euro (232 punten). De precieze bovengrens moet nog worden bepaald. Het streven is om zo’n 90 procent van de huurwoningen te beschermen. Gemeenten moeten in bepaalde wijken of gebieden voorwaarden kunnen stellen aan de verhuur middels een nieuwe wet. De gemeente kan dan toezien of de verhuurder zich aan het puntenstelsel houdt en niet te hoge huren oplegt. De regulering zou op landelijk niveau per 2024 moeten ingaan. Het plan ‘Betaalbaar wonen’ zet vooral in op woningen voor mensen met een middeninkomen, zoals agenten, docenten en verpleegkundigen. Zij moeten makkelijker aan een huis gaan komen doordat gemeenten hen bijvoorbeeld woningen toewijzen. Ook moeten de hoge woonlasten van mensen met een laag inkomen worden aangepakt door huurstijgingen te beperken en door woningen toe te wijzen die bij het inkomen passen. Voor mensen met een laag inkomen moeten de huren in de plannen verlaagd worden. Verhuurders krijgen vanaf volgende juli 2024 met strengere regels te maken als ze hun huren willen verhogen. De Eerste Kamer keurde de regels dinsdag 25 juni goed en zorgt ervoor dat meer huurhuizen onder het puntenstelsel vallen. Dit betekent in de praktijk dat veel verhuurders in de toekomst de prijzen minder kunnen verhogen. Wie zich niet aan de regels houdt, riskeert een boete. Dat risico is er wel pas vanaf begin volgend jaar, omdat er een overgangstermijn van een half jaar is. De nieuwe wet heeft alleen betrekking op nieuwe huurcontracten. Voor de meeste bestaande huurovereenkomsten heeft de nieuwe wet geen gevolgen. Ook nieuwbouw valt niet onder de nieuwe regels.

Eerder was al bekend geworden dat er meer gebouwd zal worden voor de lage inkomens en middeninkomens. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 moeten worden gerealiseerd, moet bijna 40 procent – ofwel 350.000 woningen – bestemd zijn voor de middeninkomens. Verder gaat het om 250.000 sociale huurwoningen. Deze aantallen blijken inmiddels in de praktijk bij lange na niet gehaald te kunnen worden. De woningbouwcorporaties lopen jaarlijks al 25% op de beoogde aantallen achter. In 2022 stonden maar liefst 60.000 woningen langer dan een jaar leeg. Amsterdam is hierbij koploper. Ruim 7500 woningen staan daar minimaal een jaar leeg, terwijl de stad 250.000 woningen tekort komt.

Huurprijsbeleid in de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

• Maximale huurverhoging in de vrije sector tot 1 mei 2024 (onder voorbehoud van verlenging over de maximale huurverhoging van 1/5/2024 tot 1/1/2025)
• Maximale huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) in 2024 voor woningcorporaties
• Huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen in een huurwoning of woonwagen van een woningcorporatie
• Maximale huurverhoging per 1 juli 2024 voor sociale huurwoningen, inclusief hogere huurverhoging voor zeer lage huren (onder 300 euro) en de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
• Maximale huurverhoging per 1 juli 2024 voor kamers, woonwagens en standplaatsen
• Tijdelijke huurkorting
• Indexering WOZ-waarde in het WWS per 1 juli 2024
• Indexering energieprestatievergoedingen per 1 juli 2024
• Indexering maximale huurprijsgrenzen op basis van het WWS per 1 juli 2024