Vastgoedeigenaren moeten de komende jaren een enorme hoeveelheid lopende leningen herfinancieren. Vooral beleggers die destijds hun commercieel vastgoed op het hoogtepunt met veel vreemd vermogen en een lage rente hebben gefinancierd, kunnen in de problemen komen.
De cumulatie van gestegen rentes, aanhoudende leegstand en opgelopen operationele kosten maakt herfinancieren bij traditionele banken extreem lastig. Voor grote, professionele vastgoedbeleggers vormt deze combinatie van hogere financieringskosten en gedaalde vastgoedwaarderingen een serieuze bedreiging.
Waar banken zich risicomijdend terugtrekken uit delen van de markt, ontstaat juist een opening voor particuliere kredietverstrekkers.
Deze private kredietverstrekkers zullen echter zeer kritisch kijken naar de risico’s. Hun voorkeur gaat primair uit naar vastgoed van hoge kwaliteit (prime real estate) met stabiele huurinkomsten en een solide financieringsstructuur. Objecten met een hoge leegstand, een zwak businessplan of een forse verduurzamingsopgave staan bij hen achterin de rij. De markt biedt ook kansen voor gespecialiseerde private lenders bij vastgoed dat tijdelijk extra kapitaal nodig heeft in de vorm van een overbruggingslening, een herstructurering of gerichte financiering voor verduurzaming.
De belangstelling voor private credit groeit dan ook hard. Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB) hadden Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars eind 2025 gezamenlijk maar liefst 276 miljard euro aan private assets uitstaan (exclusief specifieke vastgoed- en hypotheekcategorieën). Vooral verzekeraars hebben hun aandeel in private credit de afgelopen jaren fors opgeschroefd om te profiteren van de aantrekkelijke premies op illiquide leningen.
Eind 2025 bezaten Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars samen 276 miljard euro aan private assets (exclusief vastgoedleningen en woninghypotheken).
Het aandeel private assets in de totale beleggingsportefeuille bij verzekeraars steeg van 14% in 2021 naar 22% in 2025 (ongeveer 47 miljard euro).
De pensioenfondsen bezitten zo’n 229 miljard euro van het vermogen. Zij zagen een stijging van 21% naar 23%).
Pensioenfondsen richten zich binnen private assets voornamelijk op private equity, terwijl verzekeraars zich richten op private credit (niet-beursgenoteerde schuld/onderhandse leningen).
Hoe deze marktverhoudingen in de praktijk uitpakken, bleek recent bij Vesteda, de grootste commerciële woningbelegger van Nederland met zo’n 28.000 woningen (portefeuillewaarde ca. 10,8 miljard euro). Het fonds, dat vrijwel volledig wordt gefinancierd door Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, werd begin maart geconfronteerd met een indicatieve golf van terugkoopverzoeken ter waarde van 4,1 miljard euro. Beleggers wilden kapitaal vrijmaken vanwege opgelopen woningwaarden en veranderde fiscale regels. Om een acute liquiditeitscrisis en overhaaste uitverkoop van vastgoed te voorkomen, gaven investeerders het fonds financiële ademruimte. Het definitieve redemptievolume werd teruggebracht naar 765 miljoen euro. Bovendien werden de fondsvoorwaarden versoepeld. In plaats van een rigide zevenjaarlijkse uitstapmogelijkheid faciliteert Vesteda uitstroom nu via een geleidelijk, jaarlijks proces op best effort-basis. Zo houdt het fonds de nodige liquiditeitsruimte om ook de komende jaren alsnog lopende leningen en obligaties tijdig te herfinancieren.
DNB meldt dat de blootstelling van verzekeraars aan private credit tussen 2021 en 2025 groeide van 12,8 miljard naar 17,5 miljard euro. (een stijging van ruim 36%). DNB stelt dat private credit en private assets zorgen dat de economie en vastgoedmarkt minder afhankelijk worden van traditionele banken, maar waarschuwt tegelijk voor illiquiditeit, het ontbreken van dagelijkse beurskoersen (waardoor afwaarderingen pas laat zichtbaar worden) en een gebrek aan transparantie over de exacte onderliggende risico’s. DNB werkt daarom aan scherper toezicht en betere stresstesten voor deze categorie. De weerbaarheid van veel private assets is in hun huidige omvang immers nog niet getest gedurende een neergaande markt of recessie.
Leave a Reply