BNG Bank heeft de Groene Lening Woningcorporaties geïntroduceerd om verduurzaming in de corporatiesector te versnellen. Corporaties die aan de duurzaamheidscriteria voldoen, ontvangen een eenmalige groene bonus. De lening is beschikbaar voor zowel WSW-geborgde als ongeborgde financiering en koppelt investeringen direct aan duurzaamheidsdoelen. Bij nieuwbouw gelden eisen voor energie-efficiëntie en het gebruik van duurzame materialen. Bij renovatie moet een woning minimaal twee energielabelstappen verbeteren en ten minste energielabel B bereiken. Het instrument bouwt voort op een eerdere pilot, waarin BNG samen met corporaties onderzocht hoe duurzame prestaties meetbaar en controleerbaar kunnen worden gemaakt.
De introductie van de welkome lening komt op een moment dat de woningmarkt onder grote financiële druk staat. Niet alleen kleine particuliere beleggers, maar ook institutionele beleggers trekken zich terug. Het aandeel van buitenlandse investeerders in nieuwe huurwoningen daalde van circa 30% naar 2%. Hoge rente, stijgende bouwkosten, strengere regelgeving en politieke onzekerheid remmen investeringen in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming.
Volgens berekeningen van Aedes en het ministerie van Volkshuisvesting lopen woningcorporaties tot 2034 gezamenlijk tegen een tekort van € 19,4 miljard aan. Hierdoor komen afspraken over de bouw van 30.000 sociale huurwoningen per jaar en de verduurzaming van 1,1 miljoen woningen onder druk te staan. Huurders ervaren hiervan de gevolgen, onder meer door achterstallig onderhoud en vocht- en schimmelproblemen.
De financiële problemen worden versterkt doordat de kosten sneller stijgen dan de huurinkomsten. Hogere rentelasten, beperkte ruimte voor huurverhogingen en fiscale lasten beperken de investeringsruimte van corporaties.
Aedes wijst daarbij vooral op de oplopende vennootschapsbelasting (Vpb) en de Europese ATAD-regels (Anti-Tax Avoidance Directive), die zijn bedoeld om belastingontwijking tegen te gaan. Volgens Aedes stijgt de Vpb voor corporaties van ruim € 700 miljoen nu naar circa € 1,5 miljard in 2029.
Door de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken moeten corporaties bovendien circa € 60 miljard lenen. Dat vergroot volgens Aedes de belastingdruk verder. De brancheorganisatie pleit daarom voor afschaffing van de Vpb voor woningcorporaties. Volgens Aedes kan dit ongeveer € 40 miljard aan extra investeringsruimte opleveren, goed voor circa 150.000 sociale huurwoningen.
Daarnaast noemt Aedes het principieel onlogisch dat maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk winstbelasting betalen. Ook stelt de brancheorganisatie dat de ATAD-regels niet voor woningcorporaties zijn bedoeld. Door de brede formulering van de wet, die de renteaftrek beperkt, vallen corporaties echter wel onder de regels.
Vanaf 2028 treedt een versoepeling van de ATAD-regels in werking. Daarmee kunnen corporaties naar schatting € 150 tot € 175 miljoen per jaar besparen. Volgens Aedes-voorzitter Liesbeth Spies biedt dit slechts ruimte om circa 22.000 extra woningen te bouwen. Dat bedrag is echter onvoldoende om de totale stijging van de Vpb, die volgens Aedes circa € 800 miljoen per jaar bedraagt, te compenseren.
De financiële positie van woningcorporaties raakt daarmee direct aan de woningbouwambities van het kabinet, dat de bouwproductie fors wil opvoeren. Juist nu corporaties een belangrijke rol moeten spelen bij het realiseren van extra sociale huurwoningen, dreigt hun financiële ruimte de komende jaren af te nemen. Volgens Aedes zijn daarom aanvullende maatregelen nodig. Zonder ingrepen in de Vpb komen de ambities voor extra woningbouw en verduurzaming verder onder druk te staan.
Leave a Reply