Woningbouwcorporaties

Het percentage sociale woningen is gedaald van 37 naar 34%. Gemeenten laten steeds vaker sociale huurwoningen bouwen door commerciële projectontwikkelaars in plaats van door woningbouwcorporaties. Het aantal sociale huurwoningen daalde de afgelopen jaren met 108.000 woningen en de gemiddelde wachttijd in de vier grote huurregio’s is in de afgelopen vier jaar steeds langer geworden. Er is ook een groot tekort aan studentenwoningen. Studenten die een kamer of woning willen bemachtigen moeten daar gemiddeld meer dan vier jaar op wachten. Voor een kamer in Amsterdam, Leiden, Wageningen of Den Haag zijn de wachtlijsten nog langer. In 2021 werden er een kwart minder huurhuizen gebouwd dan was gepland. En ook in 2022 blijft het aantal steken op 25% minder. (16.000 huizen in plaats van 22.500)

Corporaties hebben tot taak om mensen met een urgentieverklaring of statushouders huisvesten. Commerciële projectontwikkelaars hoeven dat niet. Corporatiewoningen blijven permanent sociale huurwoningen. Private partijen die sociale woningen bouwen kunnen echter bij het wisselen van huurder de huurprijs verhogen en de woning in de vrije sector aanbieden. Er is een toenemende behoefte aan goedkope woningen, en het lukt corporaties niet om die allemaal te bouwen waardoor er ruimte wordt geschapen voor commerciële ontwikkelaars die bedingen dat de gebouwde woningen na een periode van bijvoorbeeld vijftien jaar overgeheveld kunnen worden naar midden huur of de koopsector. Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties bij nieuwbouw is gedaald. Tussen 2017 en 2020 zijn in Nederland 262.000 woningen gebouwd, waarvan zo’n 42.000 door corporaties. Dat is zo’n 16 procent en dat is een stuk lager dan het percentage van de totale woonvoorraad die woningcorporaties in eigendom hebben: 29 procent. Het ligt ook onder de doelstelling van sommige gemeenten om bij nieuwbouw tussen de 30 en 40 procent sociaal te bouwen.

Zo’n 800.000 huurders van sociale huurwoningen hebben moeite met de huurverhoging die tegen alle afspraken in toch werd doorgevoerd. de verhuurdersheffing die corporaties moeten betalen over de WOZ-waarde van hun huurwoningen is gestegen en dat gaat corporaties tezamen ruim anderhalf miljard euro kosten in de komende vier jaar. Dat geld kunnen ze dan niet besteden aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in de stad. Zonder deze fiscale druk hadden de corporaties 6000 extra woningen kunnen bijbouwen en bij 7500 woningen meer hebben kunnen investeren in verduurzaming en de energietransitie. De verhuurdersheffing is een behoorlijke rem op de nieuwbouw. In oktober maakten de corporaties nog vergeefs bezwaar toen ze hun jaarlijkse bijdrage moesten overmaken. Het is de verwachting dat de verhuurdersheffing voor 2021 met 200 miljoen euro omlaag gaat en dat huurtoeslagen voor huurders in de ondergrens worden verhoogd. In de afgelopen vijf jaar kwamen er in totaal slechts 729 corporatiehuurwoningen bij. Bij de overige huurwoningen zijn dat er 36.279 en in de koopsector 242.588.

De verhuurdersheffing is een belasting die woningcorporaties betalen. Sinds 2013 heeft die de schatkist meer dan 12 miljard euro opgeleverd, toen het als crisismaatregel werd ingevoerd. Woningcorporaties maakten destijds veel winst en daarom werd het gezien als een goede manier om overheidsinkomsten te genereren. De heffing staat sinds enige tijd weer ter discussie. Corporaties, vastgoedpartijen en een aantal politieke partijen willen ervan af. De verhuurderheffing is een belasting op de waarde van sociale huurwoningen die in 2013 werd ingevoerd. In principe vallen alle huurhuizen met een maandhuur tot €752,33 onder de maatregel. Alle verhuurders die meer dan vijftig sociale woningen verhuren, moeten de jaarlijkse heffing betalen. De hoogte wordt afgeleid van de WOZ-waarde. Corporaties betalen een bepaald percentage over die WOZ-waarde. Dit jaar is dat tarief 0,526%. Verhuurders in de vrije sector hoeven deze belasting niet te betalen.

Het aantal alleenstaanden neemt toe en door de migratie komen er per jaar zo’n 105.000 woningaanvragen bij. Vooral voor jongeren is er geen mogelijkheid meer om aan een woning te komen. Het aantal gegadigden per sociale huurwoning schommelt rond de 300. Het aantal beschikbare sociale woningen neemt zelfs af, ofwel door sloop, door verkoop, ofwel doordat ze overgeheveld worden naar de particuliere huursector. Uitschieter is woningcorporatie Welbions. In vijf jaar tijd nam bij hen het aantal sociale huurwoningen met meer dan 650 stuks af.

Woningbouwcorporaties richten zich op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte voor mensen met een laag inkomen. Doordat de Nederlandse rijksoverheid het bouwen van woningen grotendeels aan deze organisaties overliet en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder kregen de woningcorporaties een centrale rol in de volkshuisvestingssector. De taken van de woningcorporaties zijn sinds 2015 ingeperkt en vastgelegd in een herziene Woningwet. Woningcorporaties zijn private ondernemingen zonder winstdoelstelling die moeten zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huurders met een laag of geen inkomen. Verder hebben corporaties de taak om te zorgen dat mensen die door een sociale, medische of psychische oorzaak zelf geen woonruimte kunnen vinden geholpen worden.

Woningbouwcorporaties willen de komende jaren meer tijdelijke flexibele woningen bouwen. In 2017 en 2018 werden rond de 1.500 tijdelijke woningen gebouwd. De ambitie is om te groeien naar 10.000 tijdelijke flexibele woningen per jaar. Echter de woningbouwcorporaties komen in 2035 naar schatting rond de 24 miljard euro tekort om aan deze doelstellingen te voldoen. Dat blijkt uit een rapport van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Economische Zaken en Financiën.

Er moesten bijna 45.000 woningen worden gebouwd in dertig projecten, verspreid over het hele land, die werden goedgekeurd door een speciale commissie. Het geld hiervoor kwam uit een pot van 1 miljard euro, die het ministerie van Binnenlandse Zaken in 2019 voor dit doel had bestemd. Gemeenten konden hierop een beroep doen om de bouw van nieuwe woningen te versnellen. 266 miljoen euro was al gereserveerd en Gemeenten en provincies zouden er zelf nog eens 340 miljoen euro bijleggen. Twee derde van de woningen was bedoeld voor de sociale huursector, de midden huur en de categorie ‘betaalbare koopwoningen’. Verder zouden er worden 1100 tijdelijke woningen worden gebouwd.  29.000 vluchtelingen met een asielstatus kregen in 2022 zo’n corporatiewoning toegewezen.

Aedes

Aedes is de vereniging voor woningcorporaties in Nederland. Woningcorporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. Die huizen zijn samen ongeveer een derde van de Nederlandse woningvoorraad. De kernopgave van corporaties is het zorgen voor goed en betaalbaar wonen. Zo’n 272 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen bij het uitvoeren van hun taken. De branchevereniging heeft ook een kantoor in Brussel. Daar lobbyt Aedes voor gunstige juridische, fiscale en financiële voorwaarden voor de sociale huisvesting op Europees niveau. Aedes behartigt tevens de belangen van haar leden in hun rol als werkgever van 25.000 corporatiemedewerkers in Nederland. Aedes is tegelijkertijd een netwerk en een denktank. De vereniging biedt een platform voor haar leden om elkaar te ontmoeten, ideeën uit te wisselen en visies te ontwikkelen. Volgens Aedes bouwen corporaties doorgaans wat grotere woningen, zodat ze voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Volgens Aedes is het aantal woningen in Nederland de afgelopen tien jaar gegroeid van zeven naar acht miljoen. Het aantal sociale huurwoningen is ongeveer gelijk gebleven en daarmee is het aandeel gedaald en hebben corporaties door de verhuurdersheffing een deel van hun voorraad moeten verkopen om nog voldoende te kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Het plan was om voor 2030 ongeveer 900.000 woningen bij te bouwen waarvan 30.000 voor rekening van de corporaties. Deze afspraken gaan voorlopig niet gehaald of nagekomen worden.

Rochdale

Rochdale zorgt voor de verhuur van woningen aan zo’n 80.000 huurders met een laag inkomen in Amsterdam, Zaanstad, Purmerend, Diemen en Landsmeer. De voormalige topman Hubert Möllenkamp, moet bijna 2,2 miljoen euro terugbetalen aan de staat. Möllenkamp werd ook veroordeeld tot 39 maanden celstraf wegens verduistering, witwassen, meineed, belastingontduiking en het aannemen van miljoenen euro’s aan smeergeld, in de vorm van auto’s, contante stortingen en een villa in Spanje, boven op zijn salaris van drie ton. Een andere verdachte in de zaak moest 2,5 miljoen euro terugbetalen. De ex-vrouw van de voormalige topman werd veroordeeld voor valsheid in geschrifte en moest 300.000 euro betalen. Möllenkamp ging in cassatie en heeft een Italiaans paspoort aangevraagd. Möllenkamp verwacht dat hij dan uiteindelijk toch de cel niet in hoeft. Als Italiaan kun je wanneer je ouder dan zeventig bent geen gevangenisstraf opgelegd krijgen. Ook in cassatie bij de Hoge Raad werd hij veroordeeld tot 3 jaar jaar cel. Oud-directeur Walter V. en zakenpartner Wim S. van de woningcorporatie Laurentius komen vanaf 14 december voor de rechter. Een derde verdachte, oud-ROC West-Brabant-topman Pierre P., is inmiddels overleden en kan dus niet meer worden vervolgd. De mannen werden in mei 2012 al aangehouden wegens verdenking van het plegen van fraude en oplichting tot een bedrag van 4,4 miljoen.

Rijnhart wonen

Rijnhart Wonen is een woningbouwcorporatie voor Leiderdorp en Zoeterwoude. Qua doelgroep ontwikkeling wordt gefocust op de gemeenten Leiderdorp en Zoeterwoude maar ook op verdere ontwikkeling van de regio. Het kantoor van Rijnhart Wonen is toe aan een grote verbouwing. Woensdag 15 juli ondertekenden directeur-bestuurder Chrétien Mommers en directeur Bart Kortman van Huurman een contract voor de verbouwing. Het huidige kantoor aan de Bolderikkamp 12 in Leiderdorp wordt verbouwd tot een gasloos kantoor met energielabel A. Zonnepanelen wekken straks het grootste deel van de benodigde energie op.

Vestia

Woningcorporatie Vestia verhuurt, verkoopt en beheert ruim 65.000 woningen en ander vastgoed. Er werken ruim zevenhonderd mensen. De corporatie heeft een miljardenschuld met hoge rentelasten en komt voor de komende 10 jaar 180 miljoen euro tekort en zal opnieuw de hulp moeten inroepen van de andere corporaties ten. In 2017 was al een bijdrage van bijna 700 miljoen euro nodig om te kunnen overleven. Vestia wil dit keer huurwoningen of herstructureringsprojecten over laten nemen en zo’n 10.000 woningen verkopen in Zuid-Holland en Brabant. De geplande wijkvernieuwing in Rotterdam, Den Haag en Delft op het geplande niveau zit er dus voorlopig niet in. Huurders krijgen mogelijk zelfs te maken met een extra huurverhoging met 0,5 procent bovenop de inflatie. Vestia speculeerde in 2012 met rentederivaten en moest deze met verlies afkopen door de verkoop van vastgoed, huurverhogingen en besparingen op bedrijfslasten. Daarnaast werd het bedrijf getild door het bestuur. De voormalig bestuursvoorzitter werd 3 maart 2017 gearresteerd door de FIOD en stond 20 februari 2020 terecht met een strafeis van 3,5 jaar. Ook zijn 64–jarige schoonzus werd aangehouden onder verdenking van medeplegen van witwassen. Bestuursvoorzitter Staal moest in 2012 aftreden vanwege een omvangrijke fraude met derivaten, waardoor de corporatie bijna failliet ging. Ondanks de fraude ontving hij een vertrekpremie 3,5 miljoen. In 2016 trof Vestia voor 4,8 miljoen euro schikkingen en ook met de oud-commissarissen van de woningcorporatie, voor hun gebrekkige toezicht tijdens de fraude. Daarvan betaalde de bestuursvoorzitter 1 miljoen euro en de rest werd vergoed door de verzekering. Staal kocht enkele jaren voor zijn vertrek bij Vestia een huis in de miljonairswijk ‘Punt Vierkant’, ten zuiden van de hoofdstad Kralendijk, liet het huis slopen en bouwde er vervolgens een strandvilla. De arrestatie van Staal heeft te maken met het als bestuurder van de stichting HASA verduisteren van 1,2 miljoen euro, een derde van het budget dat was bedoeld voor sociale huisvesting voor de allerarmsten in Zuid-Afrika. Via deze stichting werden tien jaar geleden enkele honderden woningen voor de allerarmsten in de Zuid-Afrikaanse stad East London gebouwd. De stichting werd gefinancierd door Vestia en de gemeente Leiden, de zusterstad van East London. In 2013 zou een aan Stichting HASA gelieerde villa in Zuid-Afrika zijn gebruikt voor privédoeleinden en zouden er honderdduizenden euro’s zijn overgemaakt naar onbekende bankrekeningen. Hiervan werden een Mercedes GL400, een jetski, reizen, theatertickets, kleding, etentjes en de financiering van het huwelijksfeest van zijn zoon betaald. Wethouders van 23 gemeenten in de regio’s Haaglanden en Rotterdam en de gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland schrijven in een open brief aan minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken dat ze een deel van de verhuurdersheffing die woningcorporaties aan het Rijk betalen willen inzetten om de gerezen problemen op te lossen. Ondanks dat andere corporaties bijsprongen om Vestia overeind te houden met zo’n 700 miljoen euro is Vestia op sterven na dood. Het resterende tekort van 1,3 miljard euro moet Vestia bij elkaar zien te krijgen door woningen te verkopen en huurverhogingen door te voeren. De rechtbank in Rotterdam acht bewezen dat de 52-jarige voormalige kasbeheerder van Vestia Marcel de V. zich schuldig heeft gemaakt aan omkoping, oplichting, valsheid in geschrifte en witwassen. Hij kreeg 17 juli 2018 drie jaar cel opgelegd. De 47-jarige financieel tussenpersoon Arjan G. is schuldig bevonden aan omkoping en fraude. Hij kreeg 2,5 jaar cel. Samen sloten ze bij banken jarenlang honderden contracten af – ter waarde van 23 miljard euro – voor zogeheten derivaten, financiële producten die beschermen tegen rentestijgingen. Het ging mis toen de rente fors daalde. Vestia kwam in 2012 in grote financiële problemen door de beleggingen. De derivaten moesten worden afgekocht en dat kostte 1,9 miljard euro. Uiteindelijk bleek dat De V. en G. voor deze contracten zelf heimelijk ruim 20 miljoen euro aan commissie opstreken. G. ontving deze ‘fees’ en betaalde de helft aan De V.. Om de handelwijze, de steekpenningen en omkooprelatie te verdoezelen, pleegden ze valsheid in geschrifte. De V. liet hiervan onder meer zijn huis verbouwen en kocht luxe spullen. De V. is altijd blijven ontkennen dat hij strafbare feiten pleegde. Hij betaalde ook belasting over wat hij ziet als ‘neveninkomsten’. Twee andere verdachten kregen een taakstraf en een boete voor het medeplegen van omkoping. Drie verdachten, onder wie de vader en de ex-partner van G., werden vrijgesproken. Twee andere verdachten kregen een taakstraf en een boete voor het medeplegen van omkoping. Drie verdachten, onder wie de vader en de ex-partner van G., zijn vrijgesproken. Twee voormalige medewerkers moeten tot 2,5 jaar de cel in wegens corruptie, fraude en witwassen. Ze ontvingen het smeergeld van onderhouds- en schoonmaakbedrijven, die vervolgens aantrekkelijke klussen voor de huisvester mochten uitvoeren. De voormalige vastgoedbeheerder Christiaan B. en medewerker sociaal beheer Mischa W. maakten zich van 2015 tot 2018 schuldig aan het aannemen van smeergeld. Daarnaast waren tal van bedrijven uit de regio Rotterdam betrokken bij het omkopingsschandaal. Ze benadeelden Vestia voor zo’n 2,5 miljoen euro, schatte het Openbaar Ministerie eerder in. De rechter veroordeelde B. tot dertig maanden onvoorwaardelijke gevangenisstraf. W. moet een jaar de cel in voor zijn rol in de zwendel. Ook de vader van B. was betrokken bij de corruptie en kreeg vier maanden gevangenisstraf. Enkele bestuurders van de bedrijfjes die zich aan de omkoping en fraude schuldig maakten moeten ook maanden de cel in of taakstraffen uitvoeren. Geen van de verdachten werd volledig vrijgesproken. Volgens de rechter lijken de betrokkenen nauwelijks in te zien dat het fout was wat ze deden. “Fees” die een van de bedrijven betaalde werden als doodnormaal gezien. Hierdoor is het ook moeilijk vast te stellen of de verdachten enig berouw hadden, zei de rechter. Dit terwijl corruptie bij een woningcorporatie het vertrouwen in de publieke sector ernstig schaadt. “De rechtbank stelt vast dat ongebreidelde geldzucht heeft geprevaleerd. Toch vallen de straffen voor de twee hoofdverdachten lager uit dan het Openbaar Ministerie had geëist. Maar de rechtbank wijst er ook op dat met name tussenpersonen bij de fraude hogere straffen hebben gekregen dan aanklagers eisten. De verdachten vervalsten ook offertes van onderaannemers. Die werden, zonder dat deze bedrijven het wisten, soms met tienduizenden euro’s opgehoogd. De oud-medewerkers streken het verschil tussen het originele kostenplaatje en de uiteindelijke offerte zelf op. Betrokken bedrijven factureerden soms ook voor werkzaamheden die nooit werden uitgevoerd. Een voorbeeld is het reinigen van dakgoten, waarop controle moeilijk is. De voormalige Vestia-medewerkers gingen volgens de rechter “minutieus” te werk bij de corruptie. In Excel-sheets stond bijvoorbeeld hoe de opdrachten werden verdeeld onder bedrijven, wat voor bedragen binnenkwamen en hoe dat geld moest worden verdeeld.

Woonforte

Woonforte is een woningcorporatie in de gemeente Alphen aan den Rijn met bijna 11.000 woningen in Alphen aan den Rijn, Aarlanderveen, Boskoop, Zwammerdam en circa 115 medewerkers. Woonforte investeert in nieuwbouw, renovaties, onderhoud, leefbaarheid en duurzaamheid. Woonforte wil de komende vijf jaar 525 huurwoningen verkopen met koopsommen rond de € 220.000 en de komende tien jaar bijna 2,5 duizend nieuwe sociale huurwoningen bouwen. tekende hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met Drieman Garantiemakelaars Alphen aan den Rijn en Koppes Makelaardij bv.

Corporaties mogen in de gemeente maximaal 25 procent van het aanbod van sociale huurwoningen toewijzen via ‘lokaal maatwerk’. Hierbij kijken corporaties niet naar de wachttijd van een woningzoekende, maar naar de woonplaats. Zo hebben bij Woonforte Woningbouwcorporaties bijvoorbeeld Dammenaren en Aarlanderveners een grotere kans om in het eigen dorp te blijven wonen. Corporatie Habeko Wonen, actief in Koudekerk, Benthuizen en Hazerswoude, eet een groot deel van die koek op door 40 procent van bij haar vrijgekomen woningen op deze manier te verhuren. In 2020 gaat Woonforte echter meer gebruik maken van de regeling. De corporatie wil verhuisketens verlengen door seniorenappartementen toe te wijzen aan huishoudens waarvan kinderen de deur uit zijn. Die laten een eengezinswoning achter. Die komt dan weer vrij voor iemand uit een appartement en zo heeft de Alphense starter weer meer mogelijkheden op de krappe markt. Alphen bouwt niet veel sociale nieuwbouw. In de afspraken staat dat komend jaar wordt gestart met de bouw van 139 woningen, verdeeld over Alphen, Boskoop en Hazerswoude-Rijndijk. Woonforte wil in elk geval over het behaalde percentage van 2019 heen. Van de in totaal zo’n 850 verhuringen werden er dit jaar 15 op deze manier aan Alphenaren verhuurd: dat is minder dan twee procent. In samenwerking met leegstandbeheerder Villex werd een voormalige GGZ kliniek in Alphen aan de Rijn verbouwd tot een wooncommunity voor jongeren. Villex verhuurt de units onder de naam JAZZ Woondiversiteit tijdelijk aan jongeren uit Alphen aan de Rijn. De naam JAZZ Woondiversiteit staat voor: Jonge Alphenaren Zoeken Zelfstandigheid. De woonruimtes in de voormalige GGZ kliniek zijn dan ook bedoeld voor jongeren en starters uit Alphen aan den Rijn in de leeftijdscategorie van 18 tot 28 jaar. Het betreft tijdelijke huur aangezien het pand op de nominatie staat om gesloopt te worden. De JAZZ Woondiversiteit telt negen verschillende units. Het nieuwe woonconcept van Woonforte en Villex is ontwikkeld vanuit de community gedachte. In de Woondiversiteit kunnen bewoners dan ook gebruik maken van allerlei voorzieningen. Zo is er zelfs een eigen gymzaal voor de bewoners waar ze kunnen sporten. De kamers variëren in grootte van 10m² met een eigen douche en toilet tot kamers van maar liefst 65 m². De huurprijzen exclusief servicekosten variëren hierbij van 260 euro tot 680 euro. De jongeren krijgen een contract voor 1,5 jaar. Bij het concept de Woondiversiteit draait het om zelfbeheer. Captains moeten zorgen dat de bewoners zich met elkaar verbonden voelen en dat de gemeenschappelijke ruimten schoon, netjes en veilig zijn. Zij vervullen hierbij ieder een eigen specifieke taak en ontvangen in ruil daarvoor een korting op de huur. De huismeester doet het klein onderhoud en zorgt voor de leefbaarheid in en om het gebouw en is, samen met de captains, het aanspreekpunt voor bewoners en omwonenden. Het is de eerste keer dat Woonforte en Villex samenwerken. Met dit project streven ze naar een inspirerende invulling van het leegstaande vastgoed. De eerste kamers zijn in de laatste week van juli opgeleverd. Aan de Zaagmolenweg in Alphen aan den Rijn komen 91 nieuwe sociale huurwoningen waarvoor zo’n 2.500 gegadigden zich inschreven. eerder schreven 4.000 mensen zich in op woningen in de Barones in Alphen.

Cybercrime

Hackers die eind maart acht woningcorporaties met ransomware aanvielen, hebben een deel van de gestolen data gepubliceerd op het Darkweb . Het gaat om de corporaties Alwel (Roosendaal), Brederode Wonen (Bloemendaal), Laurentius (Breda), l’esceaut (Vlissingen), Trivire (Dordrecht), QuaWonen (Krimperwaard), De Woningstichting (Wageningen) en Zayaz (‘s-Hertogenbosch). waarvan duizenden bestanden met privégegevens van klanten, zoals kopieën van identiteitsbewijzen zijn gehackt. In totaal zou er 200 GB aan bestanden zijn gestolen en is 8 GB daarvan nu gedeeld. De informatie komt van acht woningcorporaties die samen verantwoordelijk zijn voor meer dan 75.000 woningen en privégegevens van klanten. Ze maakten eerder al bekend melding te hebben gedaan bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). Criminele hackers van de Russische groep Conti gijzelden het computersysteem van ICT-bedrijf The Sourcing Company. De woningcorporaties zijn klanten van dit bedrijf. De acht getroffen woningcorporaties lieten in een verklaring weten geen losgeld aan de criminele hackers te gaan betalen.